Bất động sản là loại tài sản gắn liền với đất, bao gồm đất đai, nhà ở và công trình xây dựng theo quy định của pháp luật. Trong bài viết này, KDI Holdings sẽ giúp bạn tìm hiểu các loại bất động sản phổ biến hiện nay và những thông tin quan trọng cần lưu ý.

Bất động sản là gì?

“Bất động sản có thể hiểu là nhóm tài sản không thể di chuyển khỏi vị trí, thường gắn liền với đất đai, nhà ở hoặc các công trình xây dựng, và có giá trị sử dụng, khai thác lâu dài.”

Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015:

Bất động sản được xác định là một loại tài sản, song song với động sản, và có thể bao gồm cả tài sản hiện có lẫn tài sản hình thành trong tương lai.

Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã liệt kê rõ các loại tài sản được xác định là bất động sản: 

“Bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

Từ quy định trên có thể thấy, bất động sản không chỉ giới hạn ở nhà ở hay đất đai, mà còn bao gồm các công trình xây dựng và những tài sản khác có mối quan hệ gắn bó chặt chẽ với đất theo quy định pháp luật.

Theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, các loại bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

Các loại hình bất động sản phổ biến hiện nay

Dựa trên mục đích sử dụng và tính chất khai thác, bất động sản hiện nay được phân thành nhiều loại hình khác nhau. Dưới đây là 5 loại bất động sản phổ biến trên thị trường.

Bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu du lịch, nghỉ ngơi và trải nghiệm, thường được phát triển tại các khu vực có lợi thế về cảnh quan như ven biển, đảo hoặc điểm đến du lịch trọng điểm.

Các sản phẩm tiêu biểu gồm resort, khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ du lịch. 

• Resort: Là khu phức hợp nghỉ dưỡng cao cấp, thường nằm ở những vị trí có cảnh quan thiên nhiên đẹp như ven biển, trên núi, hoặc gần các danh lam thắng cảnh.
• Biệt thự nghỉ dưỡng: Là loại hình bất động sản cao cấp mang đến sự riêng tư tối đa với thiết kế sang trọng và hệ thống tiện nghi hiện đại, phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng của du khách.

Điểm khác biệt của loại hình này nằm ở giá trị trải nghiệm, khả năng khai thác vận hành và tiềm năng tăng trưởng dài hạn gắn với sự phát triển của du lịch.

Trong những năm gần đây, bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp được định hướng như tài sản tích sản và không gian sống thứ hai, nơi chủ sở hữu vừa có thể tận hưởng kỳ nghỉ, vừa khai thác dịch vụ lưu trú. Đây cũng là phân khúc được KDI Holdings chú trọng phát triển thông qua các dự án được đầu tư bài bản về quy hoạch, kiến trúc và hệ sinh thái tiện ích như Căn hộ biển Flex Home, khu Biệt thự Villa Le Corail,…

Bất động sản nhà ở 

Bất động sản nhà ở là nhóm tài sản phục vụ mục đích cư trú, bao gồm căn hộ chung cư, nhà phố và biệt thự. Đây là loại hình phổ biến nhất do đáp ứng nhu cầu ở thực và có tính ổn định cao.

Bất động sản thương mại

Bất động sản thương mại là các tài sản phục vụ hoạt động kinh doanh và dịch vụ, như văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, cửa hàng bán lẻ và khách sạn. Loại hình này thường mang lại dòng tiền ổn định thông qua cho thuê hoặc khai thác trực tiếp.

Bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp bao gồm nhà xưởng, kho bãi và khu công nghiệp, phục vụ cho sản xuất, lưu trữ và phân phối hàng hóa. Đây là phân khúc giữ vai trò quan trọng trong chuỗi cung ứng và phát triển kinh tế.

Bất động sản nông nghiệp

Bất động sản nông nghiệp gắn liền với đất trồng trọt, chăn nuôi và các công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp. Loại hình này đóng vai trò thiết yếu trong việc phát triển nông nghiệp bền vững và an ninh lương thực.

6 khái niệm về bất động sản cần biết

Kinh doanh bất động sản

Theo Khoản 1, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư vốn nhằm mục đích sinh lợi thông qua: 

• Bán, chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng. 

• Cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
• Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. 
• Chuyển nhượng dự án bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. 

Kinh doanh dịch vụ bất động sản

Theo Khoản 2, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Kinh doanh dịch vụ bất động sản là nhóm hoạt động hỗ trợ và trung gian cho thị trường bất động sản, bao gồm: 

• Sàn giao dịch bất động sản. 
• Môi giới bất động sản. 
• Tư vấn bất động sản.
• Quản lý bất động sản.

Dự án bất động sản

Theo Khoản 3, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng được thực hiện nhằm mục đích kinh doanh, bao gồm: 

• Dự án nhà ở, khu đô thị, khu dân cư. 
• Công trình xây dựng phục vụ giáo dục, y tế, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp. 
• Dự án hạ tầng kỹ thuật, khu công nghiệp, khu công nghệ cao. 

Chuyển nhượng dự án bất động sản

Theo Khoản 10, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Chuyển nhượng dự án bất động sản là Là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho bên nhận chuyển nhượng, bao gồm: 

• Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư. 
• Trách nhiệm và lợi ích hợp pháp liên quan đến dự án hoặc phần dự án được chuyển nhượng.

Bong bóng bất động sản

Bong bóng bất động sản được hiểu là hiện tượng khi giá bất động sản, giá nhà đất tăng nhanh, vượt xa giá trị thực tế của bất động sản đó. Bong bóng bất động sản xuất hiện chủ yếu do đầu cơ và tâm lý kỳ vọng quá mức, khiến cung – cầu mất cân đối (cầu vượt quá cung) và tiềm ẩn nguy cơ điều chỉnh mạnh khi thị trường đảo chiều.

Đến một thời điểm nào đó, thị trường bất động sản sẽ dần chững lại, giá giảm, hoặc thậm chí đóng băng thị trường bất động sản. Đây là hiện tượng vỡ bong bóng bất động sản. 

(Thuật ngữ mang tính chất tham khảo)

Đóng băng bất động sản 

Đây là trạng thái thị trường bất động sản suy giảm nghiêm trọng, có những biểu hiện rõ ràng như: 

• Giao dịch mua bán, đầu tư bất động sản giảm mạnh hoặc ngừng trệ
• Thanh khoản thấp, giá không tăng
• Tâm lý thị trường thận trọng, chờ đợi. 

(Thuật ngữ mang tính chất tham khảo)

Quy định pháp luật về đầu tư bất động sản cần lưu ý

Điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh bất động sản cần lưu ý các điều kiện cơ bản sau:

• Nguyên tắc chung: Hoạt động kinh doanh bất động sản phải được thực hiện thông qua doanh nghiệp được thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp cá nhân không thành lập doanh nghiệp: Cá nhân được phép kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên, với số lượng giao dịch không quá 10 lần/năm và phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế theo quy định.
• Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:
  • Có ngành nghề kinh doanh bất động sản theo đăng ký doanh nghiệp.
  • Đáp ứng điều kiện về vốn, năng lực tài chính (theo từng loại hình kinh doanh).
  • Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ công khai thông tin dự án, bất động sản đưa vào kinh doanh.

Lưu ý: Một số lĩnh vực như môi giới, sàn giao dịch bất động sản còn phải đáp ứng thêm điều kiện về chứng chỉ hành nghề.

Điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh

Không phải mọi bất động sản đều được phép giao dịch. Theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Thuộc nhóm bất động sản được phép kinh doanh, bao gồm:
  • Nhà ở có sẵn hoặc hình thành trong tương lai.
  • Công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai.
  • Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.
  • Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án.
  • Dự án bất động sản.

• Đáp ứng điều kiện pháp lý:
  • Có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất hợp pháp.
  • Không thuộc diện tranh chấp, kê biên để thi hành án.
  • Đáp ứng điều kiện đưa vào kinh doanh theo từng loại hình (nhà ở, đất nền, dự án…).

Lưu ý: Với bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư còn phải đáp ứng điều kiện về bảo lãnh ngân hàng, tiến độ xây dựng, nghiệm thu theo quy định.

Phạm vi kinh doanh bất động sản

Pháp luật cho phép tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trong các phạm vi sau:

• Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng: Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
• Kinh doanh quyền sử dụng đất: Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án.
• Chuyển nhượng dự án bất động sản: Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo quy định pháp luật.
• Kinh doanh dịch vụ bất động sản:
  • Môi giới bất động sản.
  • Sàn giao dịch bất động sản.
  • Tư vấn, quản lý bất động sản.

Lưu ý: Phạm vi kinh doanh phải phù hợp với ngành nghề đăng ký và loại hình bất động sản được phép kinh doanh theo luật.

Những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Tình hình kinh tế

Tình hình kinh tế vĩ mô có tác động trực tiếp và sâu rộng đến sự vận động của thị trường bất động sản. 

Khi nền kinh tế tăng trưởng ổn định, thu nhập của người dân được cải thiện, nhu cầu về nhà ở, đầu tư và tích lũy tài sản có xu hướng gia tăng. Lúc này, bất động sản – đặc biệt là các sản phẩm cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng – thường được lựa chọn như một kênh giữ giá trị tài sản và gia tăng giá trị trong dài hạn. 

Ngược lại, khi kinh tế suy giảm, thị trường có thể rơi vào trạng thái chững lại do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và người mua ở thực.

Chính sách của Chính phủ

Chính sách quản lý và điều tiết của Chính phủ là yếu tố có ảnh hưởng mang tính quyết định đến thị trường bất động sản. Các quy định liên quan đến tín dụng, lãi suất, thuế, quy hoạch đô thị và pháp lý đất đai không chỉ tác động đến khả năng tiếp cận vốn mà còn định hình xu hướng phát triển của thị trường trong từng giai đoạn. 

Việc hoàn thiện hành lang pháp lý giúp thị trường vận hành minh bạch, lành mạnh hơn, đồng thời tạo lợi thế cho những dự án được đầu tư bài bản, tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật. Đây cũng là nền tảng để các chủ đầu tư uy tín như KDI Holdings phát triển các dự án bất động sản cao cấp theo hướng bền vững và dài hạn.

Thị trường cung – cầu

Cung – cầu bất động sản không chỉ phản ánh số lượng sản phẩm trên thị trường, mà còn thể hiện sự phù hợp giữa sản phẩm và nhu cầu thực tế của người mua. 

Trong bối cảnh quỹ đất đẹp ngày càng khan hiếm, các dự án được đầu tư kỹ lưỡng về không gian, tiện ích, cảnh quan và trải nghiệm sống sẽ luôn giữ được sức hút riêng. Đối với người mua để ở hoặc nghỉ dưỡng, giá trị quan trọng không nằm ở biến động ngắn hạn của thị trường, mà ở chất lượng sống, sự riêng tư và khả năng tận hưởng dài lâu.

Thấu hiểu xu hướng lựa chọn bất động sản vì giá trị sống thực, KDI Holdings định hướng phát triển các dự án theo triết lý lấy con người làm trung tâm, chú trọng đến không gian sống hài hòa với thiên nhiên, tiện ích nghỉ dưỡng chuẩn mực và trải nghiệm sống trọn vẹn cho cư dân. 

Các dự án của KDI Holdings không chỉ là nơi để trở về, mà còn là điểm đến lý tưởng để nghỉ ngơi, tái tạo năng lượng và tận hưởng phong cách sống tinh tế theo chuẩn cao cấp.

Nếu bạn đang tìm kiếm một không gian để an cư lâu dài hoặc nghỉ dưỡng đúng nghĩa, những dự án được phát triển bởi KDI Holdings chính là lựa chọn dành cho những khách hàng đề cao chất lượng sống, sự riêng tư và giá trị bền vững theo thời gian. Bất động sản không chỉ là nơi an cư hay nghỉ dưỡng, mà còn phản ánh chất lượng sống và giá trị trải nghiệm dài lâu. Với định hướng phát triển lấy con người làm trung tâm, KDI Holdings kiến tạo những không gian sống tinh tế, nơi mỗi khoảnh khắc trở về đều là sự tận hưởng trọn vẹn.