Định giá bất động sản: Phương pháp chuẩn 2026

Định giá bất động sản dự kiến sẽ có nhiều thay đổi khi các quy định mới bắt đầu được áp dụng trong năm 2026. Việc nắm rõ các quy định, phương pháp định giá bất động sản sẽ giúp xác định giá trị tài sản một cách chính xác, minh bạch hơn. Trong bài viết này, KDI Holdings sẽ cập nhật những thông tin mới nhất nhằm hỗ trợ cá nhân và doanh nghiệp định giá đúng tài sản, đồng thời hạn chế rủi ro trong giao dịch, đầu tư và xử lý các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản.

Table of Contents

Định giá bất động sản là gì?

Định giá bất động sản (Real Estate Appraisal) là quá trình xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm cụ thể, dựa trên các phương pháp định giá chuyên môn kết hợp với dữ liệu thực tế từ thị trường như cung – cầu. Mục tiêu của thẩm định giá là xác định đúng giá trị kinh tế của bất động sản trong bối cảnh cung – cầu và điều kiện thị trường hiện hành.

*Định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm nhất định*

Hoạt động thẩm định được thực hiện thông qua việc phân tích tổng hòa nhiều yếu tố như vị trí, quy mô, hiện trạng công trình, hạ tầng khu vực, pháp lý và xu hướng thị trường. Kết quả định giá đóng vai trò làm cơ sở quan trọng cho các quyết định mua bán, đầu tư, vay vốn, thế chấp hoặc hoạch định tài chính liên quan đến bất động sản.

Định giá bất động sản thường được thực hiện bởi các thẩm định viên có chứng chỉ hành nghề, sở hữu kiến thức chuyên sâu về thị trường và kỹ năng phân tích toàn diện. Quá trình này bao gồm việc khảo sát tài sản, thu thập dữ liệu so sánh, nghiên cứu thị trường và áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để xác lập giá trị dự kiến của bất động sản một cách khách quan và khoa học.

Các loại bất động sản cần định giá

Trên thực tế, định giá bất động sản không chỉ áp dụng cho hoạt động mua bán nhà đất thông thường mà còn được thực hiện với nhiều loại hình bất động sản khác nhau, phục vụ đa dạng mục đích. Dưới đây là các nhóm bất động sản phổ biến thường được định giá:

Nhà ở: Bao gồm các loại hình như căn hộ, nhà phố, biệt thự, chung cư, nhà ở xã hội… Định giá nhà ở thường phục vụ mục đích mua bán, vay vốn, thế chấp hoặc xác định giá trị tài sản cá nhân.
Bất động sản thương mại: Bao gồm văn phòng, trung tâm thương mại, cửa hàng bán lẻ, … Việc định giá tập trung vào khả năng tạo ra dòng tiền và hiệu quả khai thác tài sản.
Đất đai: Phục vụ cho mục đích ở hoặc khai thác thương mại. Giá trị được xác định dựa trên vị trí, diện tích, hạ tầng khu vực và tình hình thị trường.
Công trình xây dựng: Bao gồm việc thẩm định giá nhà xưởng, nhà máy, công trình dân dụng, trạm điện, hệ thống hạ tầng hoặc các dự án xây dựng quy mô lớn.
Bất động sản nông nghiệp: Trang trại, đất canh tác, đồng cỏ, khu lưu trữ nông sản.
Bất động sản lâm nghiệp: Định giá bất động sản rừng sản xuất, rừng tự nhiên và các khu đất lâm nghiệp.
Bất động sản chuyển đổi mục đích sử dụng: Dự án phát triển khu đô thị, khu tái phát triển hoặc chuyển đổi công năng.
Bất động sản lưu trú – khai thác ngắn hạn: Khách sạn, condotel, căn hộ dịch vụ, homestay, nhà nghỉ.
Bất động sản công cộng: Trường học, bệnh viện, công viên, công trình và cơ sở hạ tầng công cộng.
Bất động sản đặc biệt: Biệt thự cổ, công trình di tích, bảo tàng, đảo tư nhân hoặc tài sản mang giá trị lịch sử đặc thù.

*Nhà ở và bất động sản thương mại là hai loại hình phổ biến thường được thẩm định giá*

Đối tượng cần định giá bất động sản?

Định giá bất động sản là hoạt động cần thiết đối với nhiều cá nhân và tổ chức, không chỉ trong giao dịch mua bán mà còn phục vụ nhiều mục đích khác. Dưới đây là các nhóm đối tượng phổ biến thường có nhu cầu định giá bất động sản:

Người mua và người bán bất động sản: Xác định mức giá hợp lý trước khi giao dịch.
Cá nhân vay vốn hoặc thế chấp bằng bất động sản: Làm căn cứ định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng.
Nhà đầu tư bất động sản: Đánh giá tiềm năng sinh lời và hiệu quả đầu tư bất động sản.
Ngân hàng và tổ chức tín dụng: Xác định giá trị tài sản thế chấp, kiểm soát rủi ro tín dụng.
Công ty bảo hiểm: Làm cơ sở xác định giá trị bảo hiểm tài sản.
Cơ quan nhà nước: Phục vụ công tác quản lý, xét mức thuế, bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc đấu giá tài sản.
Doanh nghiệp và tổ chức kinh tế: Xác định giá trị tài sản trong hoạt động mua bán, sáp nhập, kiểm toán hoặc tái cấu trúc.
Người thừa kế hoặc được tặng cho tài sản: Làm căn cứ phân chia, sang tên hoặc hoàn thiện thủ tục pháp lý.
Tổ chức quản lý tài sản: Kiểm kê và đánh giá giá trị danh mục bất động sản đang quản lý.
Tòa án và các đơn vị hoạt động pháp lý: Xác định giá trị tài sản phục vụ giải quyết tranh chấp hoặc thi hành án.

Các phương pháp định giá bất động sản theo Luật Đất đai 2024

Căn cứ vào khoản 5, 6 Điều 158 Luật số 31/2024/QH15- Luật Đất đai 2024 do Quốc hội ban hành ngày 18/01/2024, quy định các phương pháp định giá đất như sau:

Phương pháp	Cách thực hiện	Trường hợp và điều kiện áp dụng
Phương pháp so sánh	Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.	Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.
Phương pháp thu nhập	Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất.	Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.
Phương pháp thặng dư	Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.	Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất	Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.	Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Các yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản

Giá trị bất động sản được quyết định dựa vào nhiều yếu tố khác nhau, từ yếu tố tự nhiên, yếu tố kinh tế đến yếu tố pháp lý. Những yếu tố này có thể tác động phần lớn giá trị của một bất động sản. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết từng yếu tố trong phần dưới đây:

Yếu tố tự nhiên

Các yếu tố tự nhiên cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành và gia tăng giá trị bất động sản. Những tiêu chí như vị trí, diện tích hay địa hình không chỉ ảnh hưởng đến khả năng xây dựng và khai thác, mà còn quyết định mức độ hấp dẫn của tài sản trên thị trường:

Tiêu chí	Đặc điểm
Vị trí	Một bất động sản sở hữu vị trí đắc địa, kết nối giao thông thuận tiện, nằm gần trung tâm thành phố hoặc các trục đường huyết mạch, đồng thời hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng trong tương lai, sẽ luôn có sức hút lớn trên thị trường. Đặc biệt, những tài sản tọa lạc tại khu dân cư sầm uất, gần trường học, bệnh viện, siêu thị và hệ thống tiện ích hoàn chỉnh luôn dễ dàng thanh khoản, thu hút nhiều nhà đầu tư.
Diện tích	Diện tích lớn thường có giá trị cao hơn, tạo ra sự linh hoạt trong khai thác và đầu tư; tuy nhiên còn phụ thuộc vào nhu cầu thị trường.
Địa hình	Địa hình thuận lợi giúp giảm chi phí xây dựng, hạn chế rủi ro ngập úng, sạt lở và làm tăng giá trị sử dụng.

*Các tiêu chí như vị trí, diện tích và địa hình tác động mạnh mẽ đến giá trị bất động sản*

Yếu tố kinh tế

Giá trị bất động sản không chỉ phụ thuộc vào yếu tố tự nhiên mà còn chịu ảnh hưởng trực tiếp từ bối cảnh kinh tế vĩ mô. Những biến động về lạm phát, lãi suất hay chính sách tài chính có thể tác động đến sức mua và xu hướng thị trường, từ đó làm thay đổi giá trị bất động sản:

Tiêu chí	Đặc điểm
Lạm phát	Khi lạm phát tăng, giá trị bất động sản thường có xu hướng tăng theo, do đây được xem là kênh trú ẩn tài sản an toàn
Lãi suất ngân hàng	Lãi suất thấp kích thích nhu cầu vay mua bất động sản, đẩy giá bất động sản tăng lên; ngược lại, lãi suất cao làm giảm sức mua và ảnh hưởng đến giá trị tài sản

*Những biến động về kinh tế ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản*

Yếu tố pháp lý

Pháp lý luôn là yếu tố không thể bỏ qua khi xác định giá trị của bất động sản. Trước khi đi quyết định đầu tư, hãy đảm bảo bạn đã kiểm tra kỹ tính pháp lý của bất động sản, bao gồm các tiêu chí quan trọng như:

Tiêu chí	Đặc điểm/Vai trò
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất	Bất động sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rõ ràng, minh bạch sẽ dễ giao dịch, dễ vay vốn và có giá trị cao hơn so với tài sản chưa đầy đủ giấy tờ.
Quy hoạch	Đối với thửa đất nằm trong khu vực đã được quy hoạch, dự kiến sẽ phát triển hạ tầng đồng bộ trong tương lai và không thuộc diện giải tỏa: Giá trị bất động sản thường có xu hướng tăng mạnh nhờ hưởng lợi từ hạ tầng và tiện ích xung quanh.Đối với thửa đất thuộc diện “quy hoạch treo” có thể bị thu hồi, giải tỏa nhưng chưa có thời điểm triển khai cụ thể: Tính thanh khoản thường thấp do tâm lý e ngại từ phía người mua và rủi ro pháp lý chưa rõ ràng.Đối với thửa đất vướng “quy hoạch treo” nhưng sau đó được hủy bỏ, không còn thuộc diện giải tỏa: Giá trị bất động sản thường trở lại mức tương đương với nhóm đất không vướng quy hoạch thu hồi.

*Những bất động sản có pháp lý minh bạch thường được các nhà đầu tư ưu tiên*

Các quy định về định giá bất động sản

Hiện nay, hoạt động định giá bất động sản được quy định bởi một số văn bản pháp luật sau:

Luật số 31/2024/QH15 – Luật đất đai do Quốc hội ban hành ngày 18/01/2024 – Quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Luật số 66/2014/QH13 – Luật Kinh doanh bất động sản do Quốc hội ban hành ngày 25/11/2014 – Quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
Luật số 16/2023/QH15 – Luật giá do Quốc hội ban hành ngày 19/6/2023 – Quy định về quyền và nghĩa vụ của cơ quan, tổ chức, cá nhân, người tiêu dùng trong lĩnh vực giá, thẩm định giá; hoạt động quản lý, điều tiết giá của Nhà nước; tổng hợp, phân tích, dự báo giá thị trường; cơ sở dữ liệu về giá; thẩm định giá; thanh tra chuyên ngành về giá, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về giá, thẩm định giá.
Thông tư số 145/2016/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 6/10/2016 – Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 – Thẩm định giá bất động sản.
Thông tư số 42/2024/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 20/6/2024 – Ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản.
Thông tư số 31/2024/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 16/5/2024 – Ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.

*Nắm rõ các quy định về định giá bất động sản sẽ giúp bạn chủ động kiểm soát rủi ro*

Quy trình định giá bất động sản

Để đảm bảo kết quả định giá bất động sản khách quan, chính xác, hoạt động này phải được thực hiện theo một quy trình chặt chẽ, gồm các bước cơ bản sau:

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu thẩm định
Thẩm định viên tiếp nhận đề nghị từ khách hàng và ghi nhận các thông tin cần thiết như: thông tin khách hàng, đặc điểm bất động sản cần định giá, mục đích và phạm vi định giá, phương pháp dự kiến, thời gian thực hiện và chi phí dịch vụ.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Dựa trên yêu cầu đã tiếp nhận, thẩm định viên xây dựng kế hoạch triển khai, xác định rõ mục đích định giá, phạm vi công việc, phương pháp thẩm định, cách thức thu thập dữ liệu, thời gian thực hiện và nguồn lực cần thiết.

*Thẩm định viên phải lập kế hoạch thẩm định giá bất động sản phù hợp với yêu cầu của khách hàng*

Bước 3: Thu thập thông tin
Tiến hành khảo sát thực tế tài sản, đồng thời thu thập dữ liệu về thị trường và các bất động sản tương tự. Nguồn thông tin có thể đến từ dữ liệu thứ cấp (báo cáo thị trường, website chuyên ngành, tài liệu thống kê…) và nguồn sơ cấp (chủ sở hữu, cơ quan quản lý, bên liên quan…).

Bước 4: Phân tích và xử lý dữ liệu
Thẩm định viên tiến hành phân tích các thông tin thu thập được nhằm xác định những yếu tố tác động đến giá trị bất động sản như vị trí, pháp lý, hiện trạng, hạ tầng và xu hướng thị trường.

Bước 5: Xác định giá trị bất động sản
Thẩm định viên áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để ước tính giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định.

*Thẩm định viên xác định giá trị tài sản dựa trên các phương pháp định giá phù hợp*

Bước 6: Lập báo cáo định giá
Kết quả được tổng hợp thành báo cáo chính thức, bao gồm mục đích định giá bất động sản, phạm vi, phương pháp áp dụng, thông tin tài sản, dữ liệu thị trường tham chiếu và kết quả định giá.

Bước 7: Bàn giao báo cáo cho khách hàng
Báo cáo thẩm định giá được gửi đến khách hàng làm cơ sở cho các quyết định giao dịch, đầu tư, vay vốn hoặc xử lý pháp lý liên quan.

Chi phí định giá bất động sản

Chi phí định giá bất động sản không có mức cố định mà có thể thay đổi tùy theo đặc điểm tài sản, mục đích thẩm định và yêu cầu cụ thể của từng hồ sơ. Mức phí thường được xác định dựa trên các yếu tố sau:

Loại hình bất động sản: Giá trị của các loại hình bất động sản khác nhau thì sẽ khác nhau, kéo theo chi phí thẩm định cũng khác nhau.
Mục đích định giá: Định giá để mua bán, vay vốn, thế chấp, đầu tư hay phục vụ pháp lý sẽ có yêu cầu và quy trình khác nhau, ảnh hưởng đến chi phí thực hiện.
Phạm vi định giá: Phạm vi khảo sát và phân tích càng rộng, chi phí thẩm định càng cao.
Phương pháp thẩm định áp dụng: Mỗi phương pháp định giá đòi hỏi mức độ thu thập và xử lý dữ liệu khác nhau, từ đó tác động đến chi phí.
Thời gian thực hiện: Thời gian định giá càng kéo dài, nguồn lực sử dụng càng nhiều, chi phí càng tăng.
Đơn vị hoặc thẩm định viên thực hiện: Đơn vị có uy tín, chuyên môn cao và nhiều kinh nghiệm thường đi kèm mức phí tương xứng với chất lượng dịch vụ.
Các yêu cầu đặc biệt phát sinh: Kiểm định kỹ thuật, đánh giá môi trường hoặc xử lý hồ sơ pháp lý chuyên sâu có thể làm phát sinh chi phí bổ sung.

Tổng kết lại, định giá bất động sản không còn đơn thuần là xác định con số giá trị, mà đã trở thành nền tảng cho các quyết định đầu tư và giao dịch an toàn. Việc hiểu rõ các quy định liên quan và 4 phương pháp thẩm định giá sẽ giúp cá nhân, doanh nghiệp chủ động kiểm soát rủi ro và tối ưu hiệu quả tài chính. Hy vọng qua những chia sẻ trong bài viết này, KDI Holdings đã mang đến cho bạn góc nhìn hữu ích về hoạt động thẩm định giá bất động sản hiện nay.