Kinh doanh bất động sản đang là lĩnh vực thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước ở thời điểm hiện tại. Bài viết này từ KDI Holdings sẽ cung cấp thông tin chi tiết về quy định pháp lý, điều kiện kinh doanh và 7 chiến lược hiệu quả giúp bạn thành công trong lĩnh vực này.

Kinh doanh bất động sản là gì?

Căn cứ Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 quy định:

“Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.”

Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 cũng nêu rõ việc kinh doanh bất động sản cần phải đáp ứng những nguyên tắc sau:

• Công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật.
• Bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.
• Tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh. 

Kinh doanh bất động sản giữ vai trò then chốt trong nền kinh tế, cụ thể như sau:

• Đóng góp vào tăng trưởng GDP quốc gia và phát triển kinh tế địa phương
• Tạo ra nhiều việc làm cho người lao động trong các hoạt động từ xây dựng đến cung cấp dịch vụ
• Thu hút dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước vào thị trường
• Phát triển hạ tầng đô thị và cải thiện chất lượng cuộc sống người dân
• Tạo nguồn thu ngân sách nhà nước từ các loại thuế và phí liên quan

>>Đọc thêm bài viết liên quan:

• Bất động sản là gì? Các loại bất động sản phổ biến và thông tin cần lưu ý
• Libera Nha Trang: Dự án Bất động sản nổi bật của KDI Holdings

Các loại hình kinh doanh bất động sản phổ biến theo quy định mới

Căn cứ theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, các loại bất động sản và dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh bất động sản bao gồm:

• Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai
• Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ chức năng hỗn hợp.
• Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều này.
• Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
• Dự án bất động sản.
• Chính phủ quy định chi tiết khoản 2 và khoản 3 Điều này.

>>Xem thêm:

• Nhà đất là gì? Xu hướng làm nhà đất hiện nay tại Việt Nam
• Nhà phố là gì? Khái niệm và ưu nhược điểm của xây nhà phố

Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản

Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, các tổ chức và cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện cụ thể. Dưới đây là bảng tổng hợp các điều kiện theo từng đối tượng:

Lưu ý quan trọng: Chính phủ đã ban hành  nghị định chi tiết về một số điều của luật kinh doanh bất động sản, trong đó có tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ để đảm bảo tính khả thi trong thực tế.

Xu hướng số hóa và kiểm soát đầu cơ trong kinh doanh bất động sản năm 2026

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản tại nhiều địa phương trên cả nước, đặc biệt là các đô thị lớn và những khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh, đang xuất hiện không ít biến động phức tạp. Những diễn biến này phần nào ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, nhất là nhóm có nhu cầu ở thực.

Kiểm soát tình trạng đầu cơ và thổi giá

Trong thời gian qua, giá nhà đất liên tục gia tăng do nhiều yếu tố tác động, bao gồm sự mất cân đối giữa cung và cầu, thông tin quy hoạch chưa được công khai, minh bạch, cùng với tâm lý chạy theo đám đông của thị trường. Bên cạnh đó, hoạt động đầu cơ và một bộ phận môi giới lợi dụng thông tin để đẩy giá, tạo ra các “cơn sốt ảo” cũng là nguyên nhân khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao, làm gia tăng rủi ro cho thị trường.

Để kiểm soát tình trạng này, Bộ Xây dựng đã đề xuất các cơ quan thẩm quyền thực hiện các biện pháp:

• Kiểm soát chặt chẽ việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và các hoạt động kinh doanh, hành nghề: Các địa phương phải chủ động theo dõi hoạt động của sàn giao dịch, hoạt động kinh doanh bất động sản dịch vụ môi giới để hạn chế các hoạt động thiếu kiểm soát, phòng ngừa gây bất ổn thị trường.
• Quản lý và nâng cao chất lượng đào tạo: Các địa phương chú trọng quản lý các cơ sở đào tạo nghiệp vụ môi giới bất động sản.
• Tăng cường nắm bắt và xử lý vi phạm: Các địa phương tăng cường việc nắm bắt các thông tin, các hiện tượng thao túng thông tin hoặc tung tin về quy hoạch không đúng; lợi dụng thông tin để tạo nhu cầu giả, lôi kéo đám đông giao dịch, liên kết đầu cơ, thổi giá; xử lý nghiêm các hành vi vi phạm.

Số hóa giao dịch bất động sản

Để tăng cường tính minh bạch và lành mạnh cho thị trường, Bộ Xây dựng đang trong quá trình hoàn thiện và trình Chính phủ ban hành Nghị định về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản. Hệ thống này được kỳ vọng sẽ trở thành nền tảng quan trọng hỗ trợ công tác quản lý và cung cấp thông tin cho người dân, doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng đang phối hợp cùng các cơ quan chức năng xây dựng và hoàn thiện Đề án thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập. Đề án này sẽ được báo cáo Chính phủ để trình Quốc hội xem xét, ban hành Nghị quyết thí điểm, nhằm tăng cường tính minh bạch, kiểm soát giao dịch và ổn định thị trường bất động sản.

Thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Để kiểm soát giá nhà ở, Bộ Xây dựng đưa ra chính sách ưu đãi khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhiều dự án nhà ở xã hội với các biện pháp cắt giảm thủ tục:

• Không yêu cầu lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết (cắt giảm 65 ngày, tương ứng 100%)
• Bỏ thủ tục thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (cắt giảm 15-35 ngày, tương ứng 100%)
• Áp dụng quy trình chỉ định thầu rút gọn (cắt giảm 45-105 ngày, khoảng 75-90%)
• Miễn giấy phép xây dựng đối với trường hợp áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình (cắt giảm 20-30 ngày, tương ứng 100%)
• Không yêu cầu thẩm định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội mà do chủ đầu tư tự xây dựng, phê duyệt; tuy nhiên, sau khi hoàn thành, bàn giao đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện kiểm toán, quyết toán và gửi hồ sơ đến cơ quan chuyên môn cấp tỉnh để kiểm tra (cắt giảm ít nhất 30 ngày, tương ứng 100%)

7 chiến lược kinh doanh bất động sản hiệu quả cho người mới

Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, không phải ai cũng sở hữu nguồn vốn lớn. Tuy nhiên, có những chiến lược hiệu quả giúp người mới bắt đầu có thể tận dụng cơ hội và thu về lợi nhuận. Dưới đây là 7 chiến lược được nhiều chuyên gia khuyến nghị:

Đầu tư vào đất nền vùng ven

Đầu tư đất nền vùng ven đang là xu hướng được nhiều nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt với những người mới tham gia thị trường bất động sản. Những lợi thế của hình thức đầu tư này có thể kể đến như:

• Giá đất tại các khu vực vùng ven thường thấp hơn đáng kể so với trung tâm thành phố, giúp nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thị trường với nguồn vốn ban đầu vừa phải.
• Sự phát triển đồng bộ của hạ tầng giao thông cùng với việc hình thành ngày càng nhiều tiện ích xã hội đã và đang tạo động lực tăng trưởng mạnh cho các khu vực ngoại ô.
• Xu hướng dịch chuyển dân cư từ khu vực trung tâm ra vùng ven diễn ra rõ nét, mở ra dư địa phát triển lớn cho thị trường bất động sản tại những khu vực này.

Tuy nhiên, trước khi quyết định đầu tư, nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng các yếu tố như vị trí thửa đất, tính pháp lý rõ ràng, quy hoạch và hạ tầng khu vực, đồng thời đánh giá khả năng thanh khoản của thị trường để đảm bảo tính an toàn và hiệu quả cho khoản đầu tư.

Góp vốn đầu tư đất nền phân lô

Đầu tư đất nền phân lô thường yêu cầu số vốn ban đầu lớn, đặc biệt khi nhà đầu tư muốn tham gia vào các quỹ đất có vị trí đẹp hoặc tiềm năng tăng giá cao. Với những người không đủ nguồn lực tài chính để tự thực hiện một thương vụ độc lập, góp vốn đầu tư đất nền phân lô là cách tiếp cận phù hợp để vẫn có thể tham gia thị trường.

Về bản chất, đây là hình thức hợp tác theo từng thương vụ cụ thể. Các nhà đầu tư cùng góp vốn để mua một khu đất, thực hiện phân lô và chuyển nhượng, sau đó phân chia lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn. Việc góp vốn giúp giảm áp lực tài chính, bởi mỗi cá nhân chỉ cần bỏ ra một phần tiền thay vì phải dồn toàn bộ vốn vào một dự án duy nhất. Khi số vốn tham gia nhỏ hơn, mức độ rủi ro tài chính cũng được giảm xuống tương ứng. Tuy nhiên, để hạn chế tranh chấp, nhà đầu tư cần đặc biệt chú trọng đến hợp đồng góp vốn. Hợp đồng cần quy định rõ mức góp vốn của từng bên, quyền và nghĩa vụ, phương án xử lý rủi ro và cách phân chia lợi nhuận sau khi hoàn tất thương vụ. Đây là yếu tố then chốt quyết định hiệu quả và tính an toàn của hình thức đầu tư này.

>>Xem thêm: Đất xen kẹt là gì? Những rủi ro pháp lý và thủ tục cấp sổ đỏ đất xen kẹt

Hợp tác đầu tư bất động sản theo nhóm

Góp vốn đầu tư bất động sản cho thuê theo nhóm là một chiến lược đầu tư dài hạn. Hình thức này có thể bao gồm đất nền, nhà ở, căn hộ hoặc bất động sản cho thuê, tùy theo định hướng chung của nhóm.

Trong mô hình này, các thành viên cùng nhau góp vốn hình thành một nhóm đầu tư, mỗi người nắm giữ một tỷ lệ vốn tương ứng với phần đóng góp. Bất động sản được mua sẽ do cả nhóm cùng quản lý hoặc phân công người đại diện quản lý. Lợi nhuận cho thuê được phân chia theo tỷ lệ sở hữu, thay vì kết thúc ngay sau một thương vụ như mô hình đất nền phân lô.

Điểm mạnh của hình thức đầu tư cho thuê theo nhóm nằm ở việc học hỏi và đi cùng những nhà đầu tư có kinh nghiệm. Khi tham gia chung với người đi trước, nhà đầu tư ít vốn có cơ hội tiếp cận tư duy, chiến lược và cách ra quyết định đã được kiểm chứng, từ đó nâng cao chất lượng quyết định đầu tư và gia tăng khả năng thành công trong dài hạn. Tuy nhiên, để nhóm vận hành hiệu quả, nguyên tắc quản lý, phân chia lợi nhuận và xử lý mâu thuẫn cần được thống nhất rõ ràng ngay từ đầu.

Tự thuê nhà nguyên căn và cho thuê lại

Thuê nhà nguyên căn để khai thác cho thuê lại là một mô hình kinh doanh bất động sản được nhiều người lựa chọn nhờ khả năng tạo dòng tiền đều đặn. Không chỉ mang lại thu nhập ổn định hàng tháng, hình thức này còn giúp nhà đầu tư hưởng lợi từ việc giá thuê có xu hướng tăng theo thời gian.

Các bước triển khai cơ bản:

• Bước 1: Tìm và thuê một căn nhà nguyên căn phù hợp, thương lượng rõ ràng về mức giá, thời hạn thuê và các điều khoản liên quan trước khi ký hợp đồng.
• Bước 2: Cải tạo, sắp xếp hoặc trang trí lại không gian (nếu cần) nhằm nâng cao tiện nghi và sức hấp dẫn của căn nhà.
• Bước 3: Tìm kiếm khách thuê phù hợp và cho thuê lại với mức giá cao hơn để tạo chênh lệch lợi nhuận.

Để mô hình này hoạt động hiệu quả, người kinh doanh cần có khả năng quản lý tài sản, giao tiếp tốt với khách thuê và kỹ năng đàm phán linh hoạt. Khi vận hành ổn định, đây sẽ là nguồn thu lâu dài và tương đối bền vững.

Mua nhà cũ rồi sửa sang lại và cho thuê hoặc chuyển nhượng

Một cách kinh doanh bất động sản được nhiều nhà đầu tư áp dụng và mang lại hiệu quả cao là mua lại nhà cũ, sau đó cải tạo để cho thuê hoặc bán lại. Cụ thể, mô hình này mang lại nhiều ưu điểm nổi bật như:

• Giá mua ban đầu thường thấp hơn so với nhà mới, giúp nhà đầu tư tiết kiệm vốn và giảm áp lực tài chính khi triển khai dự án.
• Sau cải tạo, bất động sản không chỉ được nâng cấp về thẩm mỹ mà còn tối ưu công năng, từ đó gia tăng giá trị sử dụng và giá trị thương mại.
• Nhờ diện mạo mới và tiện ích phù hợp nhu cầu thị trường, căn nhà dễ thu hút người thuê hoặc người mua với mức giá cao hơn đáng kể so với chi phí đầu tư ban đầu.

Tuy nhiên, để đạt được hiệu quả như kỳ vọng, nhà đầu tư cần am hiểu xu hướng thị trường, đánh giá đúng tiềm năng của bất động sản và nắm rõ các quy định pháp lý liên quan. Bên cạnh đó, việc lựa chọn đơn vị thiết kế, thi công chuyên nghiệp và uy tín cũng đóng vai trò quan trọng, bởi chất lượng cải tạo sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng khai thác và mức giá cho thuê hoặc chuyển nhượng trong tương lai.

Tận dụng đòn bẩy tài chính

Sử dụng đòn bẩy tài chính là chiến lược phổ biến trong kinh doanh bất động sản, giúp nhà đầu tư tối ưu nguồn vốn và mở rộng quy mô đầu tư nhanh hơn so với việc chỉ sử dụng vốn tự có. 

Dù vậy, chiến lược này cũng tiềm ẩn rủi ro nhất định. Trong trường hợp thị trường giảm giá hoặc dòng tiền cho thuê không đủ để chi trả các khoản vay, nhà đầu tư có thể gặp áp lực tài chính lớn, thậm chí thua lỗ. Vì vậy, việc tính toán kỹ khả năng trả nợ và xây dựng phương án quản lý rủi ro là yếu tố then chốt khi quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính. 

Xây dựng mạng lưới quan hệ

Trong kinh doanh bất động sản, mạng lưới quan hệ đóng vai trò vô cùng quan trọng. Việc xây dựng mối quan hệ tốt với các chủ đầu tư, môi giới, khách hàng và đối tác sẽ giúp bạn tiếp cận được nhiều cơ hội kinh doanh hơn.

Tham gia các sự kiện, hội thảo về bất động sản, tham gia các nhóm cộng đồng trên mạng xã hội chuyên về lĩnh vực này. Đồng thời, hãy duy trì mối quan hệ tốt với khách hàng cũ, họ có thể giới thiệu bạn đến với khách hàng mới tiềm năng.

Kinh nghiệm kinh doanh bất động sản hiệu quả

Kinh doanh bất động sản không phải là con đường dễ dàng, tuy nhiên nếu có sự chuẩn bị kỹ lưỡng và định hướng đúng đắn, nhà đầu tư hoàn toàn có thể đạt được hiệu quả cao với lợi nhuận bền vững. Dưới đây là một số kinh nghiệm quan trọng cần lưu ý:

Các hành vi bị nghiêm cấm khi kinh doanh bất động sản

Kể từ ngày 01/01/2025, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực, các tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cần đặc biệt lưu ý đến những hành vi bị nghiêm cấm theo quy định pháp luật. Việc tuân thủ các quy định này không chỉ giúp thị trường vận hành minh bạch mà còn hạn chế rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư.

Theo quy định, các hành vi sau đây bị nghiêm cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản:

• Tự ý tiến hành kinh doanh bất động sản khi chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật
• Làm giả hồ sơ, tài liệu hoặc cung cấp thông tin sai lệch liên quan đến bất động sản hoặc dự án đưa vào kinh doanh
• Không thực hiện nghĩa vụ công khai, minh bạch thông tin theo yêu cầu của cơ quan quản lý
• Có hành vi gian lận, lừa đảo hoặc cố ý gây nhầm lẫn cho khách hàng trong quá trình giao dịch
• Thu tiền không đúng quy định khi bán hoặc cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, hoặc sử dụng sai mục đích khoản tiền đã thu
• Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước
• Cấp hoặc sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật
• Thu, quản lý và sử dụng các loại phí, lệ phí liên quan đến bất động sản trái với quy định pháp luật

Hy vọng bài viết này từ KDI Holdings đã mang đến cho bạn cái nhìn tổng quan, cập nhật và thực tế về kinh doanh bất động sản hiện nay, từ đó giúp bạn tự tin hơn trong việc hoạch định chiến lược, nắm bắt cơ hội và đầu tư hiệu quả trong thời gian tới.

>>Đọc thêm bài viết liên quan: 10 Kinh nghiệm mua đất đầu tư, sinh lời cho người mới