Quy hoạch là gì? Đây là câu hỏi được nhiều nhà đầu tư bất động sản và người dân quan tâm khi tìm hiểu về phát triển đô thị. Trong bài viết dưới đây, KDI Holdings sẽ cung cấp những thông tin cơ bản về khái niệm, các loại hình quy hoạch phổ biến và những quy định pháp lý liên quan.
Quy hoạch là gì?
Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch 2025, quy hoạch được định nghĩa là: “định hướng phát triển, sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh gắn với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên, bảo vệ môi trường trên một phạm vi lãnh thổ cho thời kỳ nhất định nhằm sử dụng hiệu quả các nguồn lực của đất nước để thực hiện mục tiêu phát triển bền vững và bảo đảm tầm nhìn phát triển quốc gia mang tính tổng thể, dài hạn.”
Đồng thời, Điều 7 Luật Quy hoạch 2025 cũng nêu rõ thời kỳ, tầm nhìn quy hoạch như sau:
- Thời kỳ quy hoạch là 10 năm tính từ ngày 01 tháng 01 của năm có chữ số cuối là 1 đến hết ngày 31 tháng 12 của năm có chữ số cuối là 0.
- Tầm nhìn quy hoạch được xác định cho khoảng thời gian 30 năm tính từ đầu thời kỳ quy hoạch.
- Thời hạn, tầm nhìn của quy hoạch đô thị và nông thôn thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.
>>Đọc thêm: Mặt bằng là gì? Cách đọc sơ đồ mặt bằng chính xác
Phân loại quy hoạch
Bên cạnh việc nắm rõ quy hoạch là gì, việc hiểu về các loại quy hoạch cũng vô cùng quan trọng. Tùy thuộc vào tiêu chí, quy hoạch được chia thành nhiều loại cụ thể.
Phân loại quy hoạch theo đối tượng được quy hoạch
Căn cứ vào đối tượng được quy hoạch, quy hoạch có thể phân thành các loại sau:
- Quy hoạch không gian biển quốc gia là quy hoạch cấp quốc gia, cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia về định hướng phát triển không gian biển quốc gia bao gồm sắp xếp, phân bố không gian cho các hoạt động kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh trên vùng đất ven biển, hải đảo, vùng biển thuộc chủ quyền, quyền chủ quyền, quyền tài phán quốc gia của Việt Nam (Khoản 3 Điều 3 Luật Quy hoạch 2025).
- Quy hoạch sử dụng đất quốc gia là quy hoạch cấp quốc gia, cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia về định hướng sử dụng đất quốc gia cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, phòng, chống thiên tai, ứng phó với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng (Khoản 4 Điều 3 Luật Quy hoạch 2025).
- Quy hoạch ngành là quy hoạch cấp quốc gia, cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia về định hướng phát triển, sắp xếp, phân bố không gian, nguồn lực cho các ngành kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên, bảo vệ môi trường, bảo tồn đa dạng sinh học có tầm quan trọng của quốc gia, mang tính liên vùng, liên tỉnh (Khoản 5 Điều 3 Luật Quy hoạch 2025).
- Quy hoạch đô thị và nông thôn là quy hoạch cụ thể hóa quy hoạch tỉnh về định hướng, phương hướng tổ chức không gian phát triển kinh tế – xã hội, phát triển đô thị và nông thôn, hệ thống đô thị và nông thôn, khu chức năng, kết cấu hạ tầng và không gian ngầm (nếu có) đối với đô thị, nông thôn và khu chức năng (Khoản 3 Điều 5 Luật Quy hoạch 2025).
Phân loại quy hoạch theo phạm vi
Căn cứ theo Điều 3 Luật Quy hoạch năm 2025, quy hoạch được phân chia theo phạm vi gồm các loại sau:
- Quy hoạch tổng thể quốc gia là quy hoạch cấp quốc gia, định hướng phát triển, sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh, hệ thống đô thị, kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên, bảo vệ môi trường, phòng, chống thiên tai, ứng phó với biến đổi khí hậu có tầm quan trọng cấp quốc gia, quốc tế và có tính liên vùng mang tính chiến lược trên lãnh thổ bao gồm đất liền, hải đảo, vùng biển.
- Quy hoạch vùng là quy hoạch cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia đối với vùng về định hướng phát triển, sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh, hệ thống đô thị, kết cấu hạ tầng kết nối liên tỉnh, sử dụng tài nguyên, bảo vệ môi trường, phòng, chống thiên tai, ứng phó với biến đổi khí hậu, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững và liên kết giữa các ngành, các địa phương trên phạm vi lãnh thổ vùng.
- Quy hoạch tỉnh là quy hoạch cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch vùng ở địa bàn tỉnh về phương hướng phát triển, sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh, phát triển đô thị và nông thôn, kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên, bảo vệ môi trường, phòng, chống thiên tai, ứng phó với biến đổi khí hậu.
Ai có thẩm quyền tổ chức lập quy hoạch?
Căn cứ Điều 17 Luật Quy hoạch 2025, thẩm quyền tổ chức lập quy hoạch được phân định cụ thể theo từng cấp như sau:
- Chính phủ tổ chức lập quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc gia.
- Các Bộ tổ chức lập quy hoạch ngành, quy hoạch vùng thuộc phạm vi quản lý theo quy định của Chính phủ.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch tỉnh.
- Thẩm quyền tổ chức lập quy hoạch chi tiết ngành, quy hoạch đô thị và nông thôn thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.
Việc xác định rõ thẩm quyền tổ chức lập quy hoạch góp phần bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống quy hoạch trên phạm vi cả nước, đồng thời tạo cơ sở để các địa phương chủ động xây dựng định hướng phát triển phù hợp với điều kiện và tiềm năng của từng địa bàn.
Nguyên tắc của hoạt động quy hoạch
Ngoài việc tìm hiểu quy hoạch là gì, việc nắm rõ các nguyên tắc của hoạt động quy hoạch cũng rất cần thiết. Theo Điều 4 Luật Quy hoạch 2025, hoạt động quy hoạch phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản sau:
- Tuân thủ chủ trương, đường lối của Đảng, quy định của Luật này, quy định của pháp luật khác có liên quan và điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.
- Bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa quy hoạch với chiến lược, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội; bảo đảm kết hợp quản lý ngành với quản lý lãnh thổ.
- Bảo đảm sự tuân thủ, tính liên tục, kế thừa, ổn định, thứ bậc trong hệ thống quy hoạch.
- Bảo đảm sự phát triển dài hạn, ổn định của quốc gia; bảo đảm lợi ích quốc gia, năng lực cạnh tranh quốc gia; dựa trên cơ sở dữ liệu thực tiễn, khoa học, khách quan, đáp ứng yêu cầu phát triển của quốc gia, vùng, địa phương.
- Bảo đảm sự tham gia của cơ quan, tổ chức, cộng đồng, cá nhân; bảo đảm nguyên tắc bình đẳng giới.
- Bảo đảm tính khoa học, ứng dụng công nghệ hiện đại, đồng bộ, kết nối liên thông, dự báo, khả thi, tiết kiệm và sử dụng hiệu quả nguồn lực của đất nước; bảo đảm tính khách quan, công khai, minh bạch.
- Bảo đảm tính độc lập giữa cơ quan lập quy hoạch với Hội đồng thẩm định quy hoạch.
- Bảo đảm nguồn lực để thực hiện quy hoạch.
- Bảo đảm thống nhất quản lý nhà nước về quy hoạch, phân cấp, phân quyền hợp lý giữa các cơ quan nhà nước.
- Bảo đảm cạnh tranh bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong tiếp cận cơ hội kinh doanh và các nguồn lực của nền kinh tế; xóa bỏ các rào cản tiếp cận thị trường, bảo đảm môi trường kinh doanh thông thoáng, minh bạch.
Các hành vi bị nghiêm cấm trong quy hoạch
Theo quy định tại Điều 16 Luật Quy hoạch năm 2025, các hành vi sau đây bị nghiêm cấm trong hoạt động quy hoạch:
- Lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, công bố, cung cấp thông tin, thực hiện, đánh giá và điều chỉnh quy hoạch trái với quy định của Luật Quy hoạch 2025.
- Lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch về đầu tư phát triển hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm cụ thể; ấn định khối lượng, số lượng hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm được sản xuất, tiêu thụ; ấn định nhà đầu tư.
- Cố ý cản trở việc tham gia ý kiến về quy hoạch của cơ quan, tổ chức, cộng đồng, cá nhân; cố ý cung cấp sai thông tin về quy hoạch; cố ý hủy hoại, làm giả hoặc làm sai lệch hồ sơ, giấy tờ, tài liệu liên quan đến quy hoạch.
Cách kiểm tra quy hoạch đất
Việc kiểm tra quy hoạch sử dụng đất là một trong những bước quan trọng cần thực hiện trước khi đầu tư xây dựng hay mua bán bất động sản. Hiện nay, có 3 cách kiểm tra quy hoạch sử dụng đất phổ biến như sau:
Kiểm tra thông tin quy hoạch trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, thông tin quy hoạch được ghi trực tiếp tại phần Ghi chú trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thông tin này thể hiện rõ phần đất thuộc diện quy hoạch gì, khi bị thu hồi có được đền bù hay không.
Đây là cách kiểm tra nhanh và thuận tiện nhất cho chủ sở hữu đất hay người mua. Tuy nhiên, thông tin trên Giấy chứng nhận có thể không được cập nhật kịp thời nếu có sự thay đổi về quy hoạch.
>>Đọc thêm: Sổ đỏ và sổ hồng khác nhau như thế nào?
Liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để hỏi thông tin quy hoạch
Người dân có thể đến trực tiếp Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi có đất để yêu cầu tra cứu thông tin quy hoạch. Dựa trên thông tin nhà đất mà người dân cung cấp, cán bộ chức năng sẽ tra cứu bản đồ quy hoạch và giải đáp chi tiết về việc mảnh đất đó có nằm trong khu vực quy hoạch nào hay không.
Tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến
Đây là phương pháp kiểm tra quy hoạch đất online, người dân chỉ cần truy cập cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất và xem nội dung hướng dẫn được đăng tải.
Ví dụ, để tra cứu thông tin quy hoạch Hà Nội, người dân có thể truy cập vào “Ứng dụng công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố Hà Nội” tại địa chỉ: https://qhkhsdd.hanoi.gov.vn của Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội.
Phương pháp này tiện lợi, tiết kiệm thời gian và có thể thực hiện mọi lúc mọi nơi khi chỉ cần có kết nối internet.
Các bản đồ quy hoạch phổ biến hiện nay
Khi tìm hiểu quy hoạch là gì, không thể không nhắc đến các loại bản đồ quy hoạch. Các bản đồ này có tỷ lệ khác nhau tùy thuộc vào chức năng, nhiệm vụ của quy hoạch và loại hình quy hoạch phân khu hay chi tiết.
Ba loại bản đồ quy hoạch phổ biến hiện nay bao gồm:
Bản đồ quy hoạch chung tỷ lệ 1/5.000
Bản đồ quy hoạch chung tỷ lệ 1/5.000 đóng vai trò xác định chức năng, định rõ mốc giới, định hướng các tuyến đường giao thông, các khu vực xây dựng cơ sở hạ tầng cầu, đường, cây xanh, trường học, hồ nước,… Đồng thời, đây cũng là loại bản đồ quy hoạch được sử dụng làm cơ sở để giải quyết các vấn đề như đền bù khi di dời dân cư, giải phóng mặt bằng,…
Căn cứ theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024, dưới đây là một số bản vẽ được lập theo tỷ lệ 1/5.000:
- Các bản vẽ thể hiện nội dung quy hoạch chung thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương, thị xã, đô thị mới dự kiến trở thành thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương, thị xã được lập theo tỷ lệ 1/10.000 hoặc 1/5.000 đối với nội dung hiện trạng, định hướng phát triển không gian, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (Khoản 3 Điều 23 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024).
- Các bản vẽ thể hiện nội dung quy hoạch chung thị trấn, đô thị mới dự kiến trở thành thị trấn được lập theo tỷ lệ 1/5.000 đối với nội dung hiện trạng, định hướng phát triển không gian, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (Khoản 3 Điều 24 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024).
- Các bản vẽ thể hiện nội dung quy hoạch phân khu đô thị được lập theo tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000 (Khoản 2 Điều 25 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024).
- Các bản vẽ thể hiện nội dung của quy hoạch chung huyện được lập theo tỷ lệ từ 1/25.000 đến 1/5.000 tương ứng với tỷ lệ bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện theo quy định của pháp luật về đất đai (Khoản 2 Điều 28 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024).
- Các bản vẽ thể hiện nội dung quy hoạch chung xã được lập theo tỷ lệ 1/10.000 hoặc 1/5.000 do Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định (Khoản 3 Điều 29 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024).
- Các bản vẽ thể hiện nội dung quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia được lập theo tỷ lệ 1/10.000 hoặc 1/5.000 do Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định (Khoản 2 Điều 31 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024).
- Các bản vẽ thể hiện nội dung của quy hoạch không gian ngầm được lập theo tỷ lệ 1/10.000 hoặc 1/5.000 do Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định (Khoản 2 Điều 34 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024).
- Các bản vẽ thể hiện nội dung của quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật được lập theo tỷ lệ 1/10.000 hoặc 1/5.000 do Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định (Khoản 3 Điều 35 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024).
Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500
Bản đồ quy hoạch 1/500 được sử dụng nhằm quy hoạch chi tiết tất cả các công trình trên đất, từ hạ tầng kỹ thuật, việc bố trí đến từng ranh giới lô đất. Bên cạnh đó, dựa trên bản đồ quy hoạch 1/500, người ta có thể xác định vị trí công trình, thiết kế cơ sở, kỹ thuật xây dựng và thi công xây dựng.
Căn cứ theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, dưới đây là một số bản vẽ quy hoạch được lập theo tỷ lệ 1/500:
- Các bản vẽ thể hiện nội dung quy hoạch chi tiết đô thị (Khoản 3 Điều 26 Luật Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024).
- Các bản vẽ thể hiện nội dung thiết kế đô thị riêng (Khoản 3 Điều 27 Luật Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024).
- Các bản vẽ thể hiện nội dung quy hoạch chi tiết các khu vực xây dựng trong huyện, trong xã (Khoản 2 Điều 30 Luật Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024).
- Bản vẽ thể hiện nội dung quy hoạch chi tiết khu chức năng (Khoản 2 Điều 33 Luật Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024).
Bản đồ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000
Bản đồ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 có vai trò phân chia, xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới các hạ tầng công trình nhằm cụ thể hóa nội dung của bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/5.000. Ngoài ra, đây cũng là loại bản đồ thể hiện phạm vi ranh giới, tính chất khu vực lập quy hoạch, diện tích, chỉ tiêu dự kiến về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dân số,…
Căn cứ theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, dưới đây là một số bản vẽ quy hoạch được lập theo tỷ lệ 1/2.000:
- Bản vẽ thể hiện nội dung quy hoạch phân khu khu chức năng (Khoản 2 Điều 32 Luật Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024).
- Các bản vẽ thể hiện nội dung quy hoạch phân khu đô thị được lập theo tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000 (Khoản 2 Điều 25 Luật Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024).
>>Đọc thêm: Đô thị hóa là gì? Những ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa
Hiểu rõ quy hoạch là gì và các quy định liên quan giúp nhà đầu tư và người dân có cái nhìn toàn diện hơn về định hướng phát triển khu vực, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Để biết thêm về các kiến thức bất động sản khác, hãy truy cập website của KDI Holdings.
